Parmi les indicateurs de performance d’une SCPI figurent les provisions pour gros entretien (PGE) et le report à nouveau (RAN). Ce sont des paramètres encore assez méconnus du grand public, alors qu’ils méritent d’être examinés à la loupe au même titre que la capitalisation, le taux de distribution, le taux d’occupation financier ou encore le taux de rendement interne. PGE et RAN figurent d’ailleurs sur la fiche technique accessible à tous. Dans cet article, nous aborderons en particulier les PGE : que sont ces types de provisions et pourquoi font-elles partie des indicateurs de performances, comme indiqué plus haut ?
Des provisions déduites des loyers perçus
Les SCPI ont pour finalité de distribuer des revenus locatifs à tous les souscripteurs de parts. Ceux-ci proviennent de la mise en location d’un patrimoine immobilier constitué par les soins de l’exploitant. Les souscripteurs perçoivent ainsi des dividendes ; cependant, les loyers perçus ne sont pas tous distribués, puisqu’une partie ira dans les provisions, tels les PGE et les RAN.
Le maintien en état du patrimoine immobilier de la SCPI
Ce parc immobilier doit être maintenu en état, et les travaux de réparation et de rénovation sont alors planifiés par la société de gestion. Leur financement est supporté par cette part de loyers non distribués et dont la proportion est définie par cette dernière.
Toujours est-il que la durée de vie des immeubles est limitée, et la revente intervient alors à un certain moment de l’exploitation. Ainsi, les dépenses pour gros entretiens sont définies par le biais des programmes pluriannuels de la SCPI. De manière générale, ces travaux sont ceux qui sont à venir sur les 5 prochaines années.
Les PGE dans le plan comptable des SCPI
Les résultats des SCPI sont enregistrés sur la base de leur propre plan comptable. Ces provisions ne sont pas comptabilisées en tant qu’immobilisation, mais plutôt inscrites dans la rubrique « résultat » (classe 5 du plan).
Rappelons que les autorités telles que l’AMF (Autorité des marchés financiers) et la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers) préconisent la transparence des comptes entre autres. Ainsi, les associés qui sont les souscripteurs des parts, ont droit à ces informations, de même que le droit aux votes sur les décisions à prendre au cours des assemblées générales. D’où l’obligation de la tenue du plan comptable, et conformément aux dispositions générales du Code monétaire et financier.
Rappel sur la composition du patrimoine immobilier des SCPI
Les SCPI exploitent tous types d’immeubles : neufs en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire sur plan), récents déjà construits, ou encore anciens à rénover. Ces immeubles doivent faire l’objet de travaux qui varient en fonction de leur état général : de petits entretiens pour les immeubles neufs, et de gros travaux de rénovation pour les immeubles anciens. Les biens acquis en VEFA ne nécessitent généralement pas d’intervention avant 6 ans.
Ces travaux sont totalement supportés par la société de gestion et toutes les dépenses doivent faire l’objet d’un rapport, de même que leur comptabilisation.
Les immeubles détenus pendant une assez longue période et ne répondant plus aux exigences sur le marché sont revendus. Rappelons qu’une expertise immobilière est réalisée chaque année et qu’elle détermine entre autres le potentiel de valorisation du bien, sur les années à venir. En cas de non-conformité à certaines exigences et aux attentes par rapport aux nouvelles mutations sur le marché, l’immeuble concerné peut alors se dévaloriser et affecter les performances de la SCPI. C’est pourquoi, la société de gestion doit savoir planifier la revente au bon moment, sans avoir à puiser davantage sur les PGE, afin de tabler sur de la plus-value éventuelle.
