Les sociétés civiles de placement immobilier sont devenues des outils de prédilection pour se constituer un patrimoine immobilier à transmettre à ses proches. L’immobilier sous toutes ses formes représente d’ailleurs une valeur refuge, tandis que la gestion locative déléguée et les revenus réguliers que procurent les SCPI en font des produits d’investissement de plus en plus attrayants.
Mais que faire de ses parts de SCPI lorsqu'on souhaite les transmettre à ses proches ? Donation en pleine propriété, donation en démembrement, donation-partage, donation simple, donation au dernier vivant... Plusieurs options existent, chacune avec ses avantages et ses inconvénients, en sachant que les choix seront réalisés en fonction de la composition familiale et des objectifs de transmission patrimoniale.
Pourquoi donner des parts de SCPI ?
Léguer ses parts de SCPI par testament est une option courante, mais la donation présente plusieurs avantages.
En premier lieu, cette option permet d’anticiper la transmission : vous décidez qui reçoit et quand, en fonction de vos objectifs familiaux et fiscaux. Toujours est-il qu’il vaut mieux réaliser une donation-partage c’est-à-dire à parts égales en présence de plusieurs enfants afin d’éviter les tensions et les rappels sur la succession au moment du décès.
En réalisant une donation, vous réduisez également les droits de succession qui seront supportés par les donataires. Ceux-ci profitent en effet d'abattements fiscaux tous les 15 ans (100 000€ par enfant, 31 865€ par petit-enfant...).
Par ailleurs, la donation est un excellent moyen de soutenir vos proches sur le plan financier, sachant que les parts de SCPI génèrent des dividendes réguliers qui pourront constituer un apport pour financer leurs projets.
Sachez également que la transmission anticipée permet de désengager du capital : vous êtes exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en transmettant une partie de votre patrimoine.
Donation en pleine propriété ou démembrement ?
La donation en pleine propriété offre la plus grande liberté au donataire qui devient l'unique propriétaire des parts. Mais elle entraîne également la transmission immédiate des revenus fonciers et de la plus-value potentielle.
En revanche, le démembrement consiste à donner uniquement la nue-propriété à ses proches, tout en conservant l’usufruit. Pour rappel, ce montage a pour objet de scinder en deux la pleine propriété en dissociant la nue-propriété de l'usufruit (qui est le droit de perception des fruits et, par conséquent, les revenus locatifs de la SCPI). Le donateur conserve l'usufruit et perçoit les dividendes, tout en transmettant la nue-propriété à ses proches. Cette solution permet de réduire les droits de donation et d'anticiper la transmission du patrimoine immobilier.
Donation-partage : anticiper et organiser la transmission
La donation-partage permet de transmettre des parts de SCPI à plusieurs bénéficiaires (enfants, petits-enfants...). Elle est réalisée chez le notaire et fixe de manière irrévocable la répartition du patrimoine entre les héritiers. Cette solution permet d'éviter les conflits ultérieurs et de faciliter le règlement de la succession.
En présence d’un seul enfant, ce sera la donation simple qui sera réalisée. Les démarches juridiques seront les mêmes, c’est-à-dire l’enregistrement de l’acte auprès du notaire.
Donation au dernier vivant : avantager le conjoint survivant au moment de la succession
La transmission des parts de SCPI peut également être réalisée auprès du conjoint survivant : on parle alors de donation entre époux ou donation au dernier vivant. Si les parts sont transmises entre vifs, ce dernier ne les intègre dans son propre patrimoine qu’à l’ouverture de la succession. Outre l’avantage patrimonial que procure cette option, citons aussi l’avantage fiscal puisque le donataire est totalement exonéré de droits de succession le moment venu, ceux-ci ayant été réglés au moment de la donation. Des abattements fiscaux s’appliquent également au moment de la transmission entre vifs.
